Si desea instalar una cochera en su jardín, no necesita necesariamente un permiso de construcción. La decisión varía de un estado a otro.
Las cocheras se están volviendo cada vez más populares como alternativa al garaje, porque las plazas de aparcamiento para el coche, que normalmente se suministran como un kit, se pueden instalar rápidamente y le ahorran el arranque y los cables de arranque en invierno. Además de su propio coche, también hay espacio para accesorios de coche como anticongelante de parabrisas, descongelador de parabrisas o limpiaparabrisas de repuesto, motocicletas, bicicletas o juguetes y equipos de jardinería. Un permiso de construcción para la cochera en su propio jardín rara vez se considera. Dicho permiso se requiere para cada cambio estructural en Alemania. No existe una situación legal uniforme para la construcción de cocheras. Cada estado federal tiene sus propias regulaciones, por lo que puede suceder que un permiso no siempre sea obligatorio. A continuación, hemos recopilado toda la información que debe tenerse en cuenta al construir una cochera.
¿Qué cuenta como cochera?
Los estacionamientos techados son espacios de estacionamiento cubiertos. Por ley, se consideran garajes abiertos, lo que significa que la cochera se trata como un garaje a efectos del permiso de construcción. El refugio está destinado a automóviles y puede ser de madera, plástico o metal. Los techos son de madera, papel alquitranado o paneles de plástico. Para garantizar una mejor protección de los vehículos en el interior, las paredes laterales del refugio también se pueden cubrir.
Mientras que los garajes a menudo están hechos de ladrillo, una cochera consta de una construcción simple de pilares y se monta rápidamente. Una cochera se convierte en un garaje abierto si tiene salidas y el perímetro del refugio es al menos un tercio del área total de las paredes del garaje.
Con la ayuda de consejos e instrucciones de Internet, incluso los artesanos menos experimentados pueden construir una cochera ellos mismos. Las instrucciones que nos gustaron se pueden encontrar en Bomschtown (constructor privado, muchas imágenes) o en Baubeaver (carpintero capacitado, técnicamente exigente). tiene una placa base. Esto significa que se realizan cambios estructurales en la propiedad, lo querequieren aprobación.
¿Cuál es la situación legal?
Las cocheras no son construcciones complicadas, son relativamente baratas y rápidas de instalar. La situación legal asociada con la construcción es mucho más confusa. Como ya se mencionó, las cocheras son cambios estructurales permanentes. En principio, se requiere un permiso para esto. Pero las excepciones confirman la regla.
Cada estado federal tiene su propia normativa al respecto. Las ciudades y municipios a menudo se reservan el derecho de especificar los requisitos generales con más detalle. El tamaño suele ser decisivo. Un permiso no es obligatorio para cocheras pequeñas.
Los constructores no deben correr riesgos. Si construye sin un permiso, corre el riesgo de disputas con sus vecinos y requisitos de la autoridad de construcción si no puede mostrar un permiso de construcción durante una posible inspección.
¿Cómo proceden los estados federales en detalle?
Hay planes de desarrollo individuales para todas las ciudades y comunidades de Alemania. Esto significa que las especificaciones pueden diferir en los distritos y calles individuales. Por lo general, está prohibido instalar cocheras y garajes en el patio delantero y entre el borde de la casa y la calle.
El plan de desarrollo estipula, por ejemplo, los lugares en los que generalmente es posible establecer un espacio de estacionamiento. El estado de la cubierta del techo y la inclinación permitida del techo también se enumeran a menudo allí. Además, el plan de desarrollo a menudo también estipula si se pueden plantar los techos de las cocheras y los garajes.
Si los municipios no cuentan con un plan de desarrollo, se aplica la situación legal nacional y el cliente debe cumplir con las normas del respectivo código de construcción del estado.
Si echa un vistazo a las normas de construcción de los estados federales, queda claro que las cocheras no siempre requieren un permiso de construcción. La libertad procesal individual existe en los siguientes casos. La información también se relaciona con el estado actual de marzo de 2022.
| Estado | Reglamentos |
|---|---|
| Baden-Wurtemberg | • De acuerdo con las normas de derecho público, no se requiere permiso de construcción si el espacio cerrado no tiene más de 40 m³ en el interior y menos de 20 m³ en el exterior. |
| Baviera | • No se requiere permiso para cocheras con una superficie de no más de 50 m². • La altura de las cocheras no debe exceder los tres metros. • El más cercano la línea de propiedad debe ser de ocho metros Mantenga su distancia. |
| Berlín | • ElLas cocheras libres de proceso no deben exceder una superficie de 30 m². • La altura de pared permitida es de tres metros. • Se debe mantener una distancia de tres metros desde todos los límites de la propiedad. |
| Brandeburgo | • El tamaño de la cochera no debe exceder los 50 m². • La altura máxima es de tres metros. • La distancia mínima a la carretera es de tres metros. |
| Bremen | • La superficie del suelo no debe superar los 50 m². • La altura media de las paredes es como máximo de tres metros. |
| Hamburgo | • La superficie del suelo no debe superar los 50 m². • La altura de pared permitida es de tres metros. |
| Hesse | • Las marquesinas con una superficie de hasta 50 m² no requieren un permiso de construcción. • Es irrelevante si se trata de una marquesina individual o doble. |
| Mecklemburgo-Pomerania Occidental | • La superficie del suelo no debe superar los 30 m². • Se permite una altura máxima de pared de tres metros. |
| Baja Sajonia | • La superficie total permitida es de 20 m². • La calzada debe tener un ancho mínimo de 2,5 metros. • La distancia mínima al lindero y a la vía pública es de tres metros. |
| Renania del Norte-Westfalia | • No existen requisitos especiales para cocheras con una superficie total de hasta 100 m². • La altura máxima permitida es de tres metros. • También debe mantener una distancia de tres metros de la vía pública . |
| Renania-Palatinado | • La superficie construida no debe exceder los 50 m². • La altura máxima de los muros exteriores es de 3,20 metros. |
| Saarland | • Se permite una superficie máxima de 36 m². • La altura media de las paredes está limitada a tres metros. |
| Sajonia | • El área de la base es de 50 m² como límite de diseño. • La altura promedio de la pared es un máximo de tres metros. • La longitud mínima es de cinco metros.• La cochera debe estar completamente en la propiedad. |
| Cosas Anh alt | • La superficie de parcela permitida varía entre las regiones individuales entre 40 y 50 m². • Las paredes no deben superar una altura de tres metros. • La longitud máxima por línea de parcela mide nueve metros. |
| Schleswig-Holstein | • La altura de la cochera no debe exceder los 2,75 metros. • Se permite un máximo de nueve metros para la pared lateral. • El techo puede ser untener una inclinación máxima de 45 grados. |
| Turingia | • Se permite una superficie máxima de 40 m². • La altura media no debe superar los tres metros. • La marquesina solo se puede construir en el interior. |
Solo se puede renunciar al permiso de construcción si se han tenido en cuenta las normas de protección contra incendios y se han observado las normas relativas a la protección de los monumentos y el medio ambiente. Ver también https://www.brand-feuer.de/index.php? title=Carport
En caso de duda, consulte a la autoridad responsable de la construcción. No se puede descartar que los municipios hayan hecho reglamentos individuales.
Las normas más importantes se pueden leer en detalle en las normas de construcción de los estados federales:
| Estado | texto legal correspondiente |
|---|---|
| Baden-Wurtemberg | abs. 1 LBO § 50 |
| Baviera | abs. 1 N° 1b BayBO Art. 57 |
| Berlín | BauOBln § 62 |
| Brandeburgo | BbgBO § 55 |
| Bremen | Brem LBO § 61 |
| Hamburgo | Art. 1 HBauO § 60 |
| Hesse | HBO § 63 |
| Mecklemburgo-Pomerania Occidental | LBauO M-V § 61 |
| Baja Sajonia | NBauO § 60 |
| Renania del Norte-Westfalia | BauO NRW § 63,67.68 |
| Renania-Palatinado | LBauO § 62 |
| Saarland | LBO § 62 |
| Sajonia | SächsBO § 61 |
| Cosas Anh alt | BauO LSA § 60 |
| Schleswig-Holstein | BauO SH § 60 |
| Turingia | ThürBO § 60 |
Disputa con el vecino por la cochera
Normalmente no son las normas públicas las que complican o incluso destruyen la construcción de una cochera. Las disputas vecinales son inevitables si ven vulnerados sus derechos.
Es importante mantener las distancias especificadas. Las marquesinas no deben superar una altura de tres metros en la mayoría de los casos. En la mayoría de los casos, la superficie total está limitada a 50 m². En los linderos, la longitud máxima suele ser de nueve metros.
Advertencia: La información no es consistente. Se recomienda consultar a la autoridad de construcción responsable.
Para proyectos de construcción más grandes, se debe obtener el consentimiento del vecino. Lo mejor es obtener esto por escrito del cliente. Así que tiene una copia de seguridad en la mano, si esposteriormente deben surgir disputas y desacuerdos.
Si no se pueden cumplir las pautas establecidas por los países, es necesario el consentimiento por escrito del vecino. Algunos estados federales requieren que el documento sea notariado e ingresado en el registro de gravámenes de la construcción.
Solicitud de planificación de cocheras: ¿qué se debe tener en cuenta?
El permiso de construcción debe obtenerse antes de la construcción de la cochera. Sin embargo, la decisión sobre la cochera correcta ya debería haberse tomado, ya que las dimensiones correspondientes son relevantes para la aplicación.
Se requieren los siguientes documentos para la solicitud:
- Mapa
- Descripción del edificio
- Dibujo de construcción a escala 1:100
- Extracto del catastro inmobiliario
- cálculos estáticos profesionales
El extracto del mapa catastral con el plano del sitio no debe tener más de dos años. Los constructores reciben los documentos de la oficina de topografía. El plano de construcción debe contener planta, sección y alzados.
» Consejo: Los ingenieros civiles o arquitectos pueden ayudar y también tener conocimiento de las formas necesarias.
Los formularios de solicitud son emitidos por la autoridad de construcción. Pueden pasar algunos meses antes de que se tome una decisión sobre la solicitud.
¿Cuánto cuesta una solicitud de planificación?
Aquí tampoco se puede dar información uniforme. La decisión sobre el precio también depende de cada estado federal.
Los costos se componen de la siguiente manera:
mapa catastral a escala real
solicitud de construcción
firmas requeridas15 a 20 euros
50 a 200 euros
200 a 400 eurosEn términos generales, los constructores tienen que contar con costos de entre 300 y 600 euros.
Construir sin permiso de obras - ¿qué sucede?
Si no se ocupa de la situación legal respectiva y construye su cochera sin permiso, debe esperar problemas. Si los vecinos se quejan ante la autoridad de construcción o si la autoridad accidentalmente se entera de la construcción y el cliente no puede presentar un permiso, esto puede resultar costoso.
Muchos municipios prevén que las cocheras deben desmantelarse en este caso. Algunos estados federales tienen multas altas para los infractores de la construcción en sus códigos de construcción. En Baviera, Baja Sajonia y Sajonia, existen multas de hasta 500 000 euros (más sobre esto aquí).
¿Se prohíben los edificios ilegales?
Cualquiera que construya sin un permiso no puede esperar el estatuto de limitaciones sobre el asunto. Teóricamente, la autoridad de construcción aún puede objetar esto años después.erigir una cochera en el jardín y tomar las medidas adecuadas.
¿Es posible la antigüedad?
En el lenguaje general, se ha introducido algo así como "abuelo". El siguiente pensamiento a menudo significa: "… si mi edificio ha estado en pie durante siete años, no tendré que derribarlo". Sin embargo, la protección por derechos adquiridos solo le asegura al propietario una protección integral contra cambios posteriores en la ley. La protección se aplica solo a los edificios y su uso si han sido construidos legalmente y con un permiso de construcción legítimo. (Comparación: BVerwG 4 C)
Esto significa que si construye su cochera sin permiso, la demolición es posible incluso después de muchos años y décadas.
Una forma especial de protección activa está regulada en la Sección 35, Párrafo 4 del Código de Construcción. Según esto, "debido a la protección de una estructura existente en el área exterior, se puede permitir un proyecto estructural adicional relacionado o un cambio de uso, incluso si esto no sería posible en la situación legal actual", escribe el abogado Martin. Spatz.
Sin embargo, el párrafo solo se aplica si la instalación adyacente se construyó legalmente. El permiso de construcción sigue siendo decisivo.